부동산 중개수수료(복비) 계산 방법 협의 포인트

계약서를 쓰기 직전에 가장 많이 확인하는 비용이 중개수수료(복비)입니다.

막상 계산하려고 하면 매매·전세·월세마다 기준이 달라 보여서 헷갈리기 쉽습니다.

결론은 “거래금액을 먼저 정하고, 상한요율 안에서 협의한다”만 기억하시면 됩니다.

복비 계산법

복비는 거래금액에 상한요율을 곱해 ‘최대로 낼 수 있는 범위’를 만든 뒤, 그 범위 안에서 중개사무소와 협의해 결정합니다.

아래 표는 매매·전세·월세에서 거래금액을 잡는 방법과 계산식을 한 번에 정리한 것입니다.

결론은 거래유형별 ‘거래금액’만 정확히 잡으면 계산이 끝납니다. 표는 그 거래금액을 만드는 규칙을 요약해 둔 것입니다.

이 표의 읽는 법은 “거래유형을 고르고 거래금액부터 만든 다음, 상한요율을 곱한다”입니다.

매매 복비 계산

매매는 계산이 가장 단순합니다.

매매가격을 기준으로 구간별 상한요율을 적용해 “최대 복비”를 계산합니다.

예를 들어 매매가격이 5억 원이고 해당 구간 상한요율이 0.4%라면, 최대 복비는 5억 × 0.004 = 200만 원입니다.

전세 복비 계산

전세는 전세보증금 자체가 거래금액이 됩니다.

예를 들어 전세보증금이 3억 원이고 해당 구간 상한요율이 0.3%라면, 최대 복비는 3억 × 0.003 = 90만 원입니다.

요율은 시·도 조례로 정한 상한요율 범위 안에서 결정되며, 실제 적용은 협의로 달라질 수 있습니다.

월세 복비 계산

월세는 보증금과 월세를 합쳐 “환산거래금액”을 만든 뒤 계산합니다.

기본은 보증금 + (월세×100)이고, 합산한 금액이 5천만 원 미만이면 월세에 70을 곱해 다시 계산하는 예외가 있습니다.

예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이면 환산거래금액은 1,000만 + (50만×100) = 6,000만 원입니다.

참고로 중개보수에는 부가가치세가 별도로 붙는 경우가 있어, 최종 청구 방식은 중개사무소와 확인해두는 편이 안전합니다.

확인 경로: 법제처 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 제20조(시행 2024-07-10)

복비 뜻

복비는 흔히 쓰는 말이고, 법적 명칭은 “중개보수” 또는 “중개수수료”로 불립니다.

공인중개사가 거래를 중개하고 계약이 성립되도록 돕는 대가로 지급하는 비용이며, 법에서 정한 것은 ‘정해진 금액’이 아니라 ‘상한’입니다.

즉, 상한요율 안에서 당사자와 중개사무소가 협의해 금액을 정할 수 있습니다.

확인 경로: 서울특별시 부동산 중개보수 안내, 공인중개사법 시행규칙 제20조 인용

요율 기준

매매 요율

주택 매매·교환은 거래금액 구간별로 상한요율이 달라집니다.

대표적으로 5천만 원 미만(0.6%, 한도액 25만 원), 5천만~2억 미만(0.5%, 한도액 80만 원)처럼 일부 구간은 한도액이 함께 정해져 있습니다.

임대차 요율

전세·월세 같은 임대차도 거래금액 구간별로 상한요율이 달라집니다.

예를 들어 5천만 원 미만(0.5%, 한도액 20만 원), 5천만~1억 미만(0.4%, 한도액 30만 원)처럼 일부 구간은 한도액이 함께 적용됩니다.

요율은 시·도 조례로 정하는 구조라 지역에 따라 적용 기준이 달라질 수 있으니, 계약 지역 기준표를 확인해두는 것이 좋습니다.

확인 경로: 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 중개보수 산정(열람일 2026-03-12)

협의 포인트

협의 가능

복비는 상한요율 “이내”에서 협의로 결정할 수 있습니다.

따라서 처음부터 상한요율을 확정처럼 받아들이기보다, 상한요율이 얼마인지 확인한 뒤 협의 여지를 남겨두는 편이 현실적입니다.

협상 타이밍

협상은 계약서 작성 직전보다, 조건을 맞춰가는 과정에서 자연스럽게 꺼내는 편이 부드럽습니다.

중개 과정에서 안내·서류·조율이 어느 정도 진행된 시점에 “상한요율 기준으로 계산하면 얼마인지”를 먼저 확인하고 대화를 이어가면 부담이 덜합니다.

실제 방법

• 먼저 상한요율과 한도액이 적용되는 구간인지 확인합니다.
• “상한요율로 계산한 금액이 맞는지”를 계산식으로 다시 확인합니다.
• 협의 가능한 범위를 질문하고, 조정이 어렵다면 근거(지역 기준표, 계산 방식)를 요청합니다.

거래금액이 크거나 같은 사무소에서 반복 거래가 있는 경우처럼, 중개사의 리스크와 업무량 대비 여지가 생기는 상황에서는 협의가 상대적으로 수월해질 수 있습니다.

확인 경로: 서울특별시 부동산 중개보수 안내, ‘상한요율 이내에서 협의’ 원칙

복비 FAQ

복비 줄이기

복비를 줄이는 가장 현실적인 방법은 “내가 낼 수 있는 최대치”를 먼저 계산해두는 것입니다.

거래금액과 월세 환산 방식만 정확히 잡으면, 협의 대화가 감정이 아니라 근거 중심으로 흘러갑니다.

마지막으로 계약서에는 지급 주체, 지급 시점, 계산 근거를 간단히라도 적어두면 이후 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.