최종 업데이트: 2026-03-08

전·월세가 끝날 때 가장 자주 부딪히는 건 수리비와 원상복구, 그리고 보증금 공제입니다.

같은 상태를 보고도 “통상 손모”인지 “세입자 책임 훼손”인지 해석이 갈리면 정산이 길어집니다.

퇴거 전에 기준을 먼저 나눠두면, 불필요한 감정싸움 대신 합의 가능한 범위를 빠르게 잡을 수 있습니다.

퇴거 전 구분

결론은 두 축입니다. ‘집주인의 수선’과 ‘세입자의 원상복구’를 먼저 나누면 대부분의 항목이 정리됩니다.

아래 표는 퇴거 정산에서 자주 혼동하는 항목을 “어느 축에서 먼저 판단하는지”로 요약한 것입니다.

이 표는 “어느 축에서 먼저 판단할지”를 잡는 용도이며, 최종 범위는 입주 당시 상태와 훼손 정도를 함께 봐야 합니다.

임대인 수선의무

집주인은 세입자가 집을 정상적으로 사용·거주할 수 있도록, 필요한 상태를 유지해야 하는 쪽이 있습니다.

누수, 배관 문제, 기본 설비 고장처럼 주거 기능에 직접 영향을 주는 항목은 보통 이 축에서 먼저 봅니다.

확인 경로: 법제처, 민법(임대인의 수선의무 관련 조항), 확인일 2026-03-07

임차인 원상복구의무

세입자는 계약이 끝나면 집을 반환해야 하고, 그 과정에서 본인 책임으로 생긴 변경·훼손은 원상으로 돌려야 하는 범위가 생깁니다.

다만 원상복구는 “무조건 새것처럼”이 아니라, 입주 당시 상태와 사용 기간, 훼손의 성격에 따라 달라집니다.

확인 경로: 법제처, 민법(임차인 반환 및 원상회복 관련 조항), 확인일 2026-03-07

통상손모 구분

노후와 마모

사람이 살면 자연스럽게 생기는 변색, 사용감, 경미한 생활흠집은 통상 손모로 보는 흐름이 많습니다.

특히 벽지·장판·실리콘처럼 시간이 지나면 노후되는 자재는 “거주 기간과 입주 당시 상태”가 판단의 핵심입니다.

고의 과실 파손

문짝 파손, 유리 파손, 강한 접착제 흔적, 복구가 필요한 수준의 오염은 통상 손모를 넘어서는 경우가 많습니다.

이때는 세입자 책임이 문제 될 수 있고, 복구 범위도 “부분 보수로 충분한지”까지 따져보는 편이 안전합니다.

특약 한계

특약은 중요하지만, 통상 손모까지 전부 세입자에게 일괄 전가하는 문구는 분쟁에서 그대로 적용되지 않을 여지가 있습니다.

특약 문구, 주택의 노후도, 입주 당시 사진, 거주 기간이 함께 맞물려 판단되는 경우가 많습니다.

항목별 기준

벽지 장판 실리콘

일반 변색과 사용감은 통상 손모로 보일 수 있지만, 찢김·심한 오염·관리 소홀로 악화된 곰팡이처럼 복구가 필요한 수준이면 결론이 달라질 수 있습니다.

특히 “전체 교체”가 필요한지 “부분 보수”로 충분한지는 정산에서 자주 다투는 지점입니다.

못자국 접착 흡연

작은 못자국이나 경미한 흔적은 정도에 따라 다르게 보지만, 강한 접착 흔적과 니코틴 오염은 복구 난이도가 높아 분쟁이 잦습니다.

판단 포인트는 면적과 복구 필요성, 그리고 입주 당시 이미 존재했는지 여부입니다.

누수 보일러 배관

누수·배관·보일러처럼 기본 설비와 연결된 문제는 원칙적으로 임대인의 수선 범주에서 먼저 보게 됩니다.

다만 동파를 유발하는 관리 소홀처럼 세입자의 책임이 명확한 사정이 있으면 부담이 달라질 수 있습니다.

가구 문짝 유리

가구·문짝·유리처럼 물리적 파손이 뚜렷한 항목은 세입자 책임으로 정리될 가능성이 큽니다.

다만 전액 신품 교체비를 곧바로 정산하려 하면 과다 청구 논쟁이 생길 수 있어, 기존 상태와 수리 방식이 중요합니다.

보증금 공제

일방 공제 합의

공제는 “책임이 누구인지”와 “금액이 합리적인지”가 먼저 정리되어야 합니다.

합의 없이 큰 금액을 일방 공제하면 갈등이 커지기 쉬워, 가능한 한 점검 결과를 문서로 남기는 편이 좋습니다.

증거가 핵심

사진, 입주 전 상태 기록, 점검표, 수리 견적서는 정산의 기준점이 됩니다.

세입자도 “처음부터 있던 하자”를 말하려면 입주 당시 자료가 필요하고, 집주인도 공제를 주장하려면 근거가 필요합니다.

과다 공제 쟁점

전체 교체가 필요한지, 부분 보수로 충분한지, 노후 자재를 신품 기준으로 계산하는지에서 다툼이 반복됩니다.

금액이 커질수록 ‘수리 범위의 필요성’과 ‘산정 방식의 설명’이 없으면 합의가 어려워집니다.

실무 대응

퇴거 전 체크

• 입주 전 사진·영상이 있으면 퇴거 전 같은 각도로 다시 촬영하기
• 하자나 고장은 발견 즉시 문자로 알리고 기록 남기기
• 퇴거 점검 날짜를 미리 잡고, 당일에 체크리스트로 확인하기

남겨야 할 것

• 훼손 부위 근접 사진과 전체 사진을 함께 남기기
• 수리 필요가 있는 항목은 견적서나 수리 내역을 확보하기
• 정산 합의가 되면 항목별 금액과 사유를 짧게라도 문서로 남기기

조정이 유리

감정만 커지고 합의가 안 되면, 중립 절차를 이용해 사실관계를 정리하는 편이 시간을 줄일 수 있습니다.

특히 보증금 반환과 수선 책임이 얽힌 경우는 “서로의 자료를 테이블 위에 올리는 과정”이 필요합니다.

확인 경로: 지자체 안내, 주택임대차 분쟁조정 제도 안내 자료, 확인일 2026-03-07

FAQ

결론

구분이 핵심

퇴거 정산은 “누가 더 억울한가”가 아니라, 통상 손모인지 책임 훼손인지부터 가르는 과정입니다.

주거 기능과 직결되는 항목은 수선의무 관점에서, 명확한 파손과 오염은 원상복구 관점에서 정리하는 흐름이 좋습니다.

보증금 공제는 책임과 근거가 갖춰져야 갈등이 줄어들고, 금액은 범위 설명이 따라야 합의가 됩니다.

가장 강력한 해결책은 입주 전후 사진과 점검표, 견적서처럼 사실관계를 남기는 것입니다.

퇴거 당일에는 항목별로 “무엇을 어떻게 처리하기로 했는지”를 짧게라도 문서로 남겨두면 분쟁이 크게 줄어듭니다.