제125호 충남 보령시 동대동 아파트 3차

모집금액

820,000,000

현재 모집금액

820,000,000

예상수익률

14% (4개월)

모집기간

2017.07.25~2017.07.28

100%
참여자수 290
  • 부동산 유형

    기타

    담보 유형

    수익권 담보채권

    감정가

    0원

    담보등급
    A+

투자 상품정보

리스크 헷지의 대명사 소딧
대한주택보증 PF보증 사업장 분양수입금 유동화
아파트도 소딧이 하면 차원이 다릅니다.

아파트 분양률 97.2%, 상가 100% 분양리스크 헷지, 실공정률 98.32% (2017. 6월말 기준)

출구전략 마련의 NPL강자 소딧이 아파트 사업의 수익구조를 제시합니다.
분양 수익금 담보 상품으로 안전성 수익성 환금성을 고루 갖춘 상품을 선보입니다.


  • 미분양 및 미준공에 대한 리스크

    아파트 건축 상품에 있어서 가장 큰 리스크 중 하나인 미분양으로 인한 미준공 리스크가 낮은 상품입니다. 분양 되기 전 자금을 모집하는 대출이 아닌, 아파트 분양률 97.2% 상가분양률은 100% 마무리 단계로 분양 수익금을 통한 대출금 상환은 리스크가 낮은 것으로 판단됩니다.
  • 중도금 대출 완료 및 잔금과 입주만 남은 단계 (2017년 9월 중 입주)

    현재 단계는 계약금 및 중도금 6회차 납부가 완료되었고 마지막 입주와 잔금만을 남겨놓고 있습니다. 사업 막바지의 단계에서 자금 유동화를 위한 목적으로 대출이 실행되며, 상환재원으로는 입주하면서 지급하는 잔금으로 상환재원이 마련됩니다. 기분양된 689세대(분양율 97.2%)에서 입주율 58.2% 이상 입주하게 되면 소딧의 대출금은 Exit 하는 출구전략이 마련되어 있는 구조로 실행 될 예정입니다.
  • 시중 1금융권 증권사의 금융자문, 신용보강을 통한 안전장치 추가 확보

    [상환 구조]
    - 시공사, 시행사 연대보증
    - 사업시행 / 시공권 포기각서 징구
    - 분양수입금계좌 관련 근질권 계약서 사전계약 체결
    ----> 입주율 58.2%시 대출금 선상환
    [안전장치 추가 확보]
    - 입주기간(2M)경과 후, 미입주세대에 대해 담보신탁 우선 수익자 지정
    - 미입주 아파트에 대한 담보대출로 대환하여 본건 대출 상환
      (입주율 상승할수록, LTV 낮아짐)
    - 미입주 아파트 전세 전환을 통해서도 상환
    소딧을 통한 대출금은 시중 1금융권 증권사의 금융자문을 통한 사업성 확보와 수지분석까지 모두 마무리 된 상품에 대출이 실행 될 예정입니다. 낮은 LTV비율로 채권확보에 대한 안전성은 매우 높은 편이며 추가 안전장치 확보로 시공사 및 시행사의 연대보증으로 130% 설정을 받을 예정입니다.


[보령 동대 센트럴파크 사업정보]
구분 내용
사업의 명칭 보령 동대동 공동주택 개발사업
위치 충청남도 보령시 동대동
공사기간 2015년 1월 ~ 2017년 9월 (33개월, 9월 중 입주예정)
면적 대지면적 33,894.00㎡ (10,252.94평)
연면적 연면적 91,219.62㎡ (27,593.93평)
용적률 / 건폐율 용적률 : 197.63%, 건폐율 : 16.67%
분양규모 지하2층 / 지상22층 711세대(아파트9개동) 및 상가 58평
분양진행 상황 아파트 97.2% 및 상가 100%
기타 입주점검(6/30 ~ 7/2) 완료


[아파트 분양정보]
구분(타입) 세대수 / 평
아파트 59A 110
59B 83
62C 110
72A 76
72B 106
72C 106
84A 120
소계 711
발코니 확장 711
유상옵션 177
상가 58



종합평가

  1. 본 상품은 충청남도 보령시 동대동에 위치한 동대 센트럴파크 아파트로 토지 33,894.00㎡ (10,252.94평) 건물 91,219.62㎡ (27,593.93평) 지하2층 ~ 지상22층 총9개동 711세대의 대단지 아파트를 공급하는 사업입니다. 교통여건 및 뛰어난 교육환경의 생활 인프라가 갖추어진 지역의 브랜드 아파트 입니다. 현재 200만원 ~ 500만원 이상의 프리미엄이 형성되어 있습니다. 7월17일 기준 단지 내 상가 분양률 100%, 아파트 분양률 97.2%이며 6월말 기준 실공정률 98.32%로 미분양에 따른 리스크와 미준공에 따른 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.
  2. 대출 고객은 본 사업의 마무리 단계 직전에 시행사 사업이익 20,800,000,000원 (분양률 97.2% 및 대부분 필수사업비의 집행이 완료된 상태로 실질적으로 분양을 완료한 분양가이며, 총 분양 수입은 약 145,100,000,000원이며 사업비는 약 124,300,000,000원) 상환재원으로 3,000,000,000원을 대출 신청하였습니다. 분양수익금 계좌의 근질권 계약서를 사전에 체결하여 자금관리를 합니다. 시중 1금융권인 국내 증권사의 금융자문을 완료 한 상태로 사업성 확보와 수지분석까지 모두 마무리 되었습니다.

  3. 사업의 마무리 직전 단계에서의 사업이익 유동화 대출로 상환에 따른 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다. 분양대금 또한 계약금 및 6차까지의 중도금이 시중 1금융권 은행을 통하여 중도금대출을 완료 하였고, 현재 잔금진행만 남아있는 상황입니다.

    구분 계약1,2 중도1 중도2 중도3 중도4 중도5 중도6 잔금
    일정 15-03 15-07 15-12 16-04 16-09 17-01 17-05 17-09
    비율 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 30%
    재원 자납 대출 대출 대출 대출 대출 대출 자납


    [간략 대출채권 구조]
    구분 금액 비고
    분양수입금(A) 47,683,000,000 원 분양률 97.2% 기준
    계좌잔액 + 추가 차입금 (B) 7,246,000,000 원 6월 계좌잔액 + 추가 차입금
    필수 사업비(C) 13,781,000,000 원 7월 이후 예상 필수 사업비
    대출잔액(D) 20,900,000,000 원 17,900,000,000(PF자금) + 3,000,000,000(추가 차입금)
    원금LTV [D/(A+B-C)] 50% 단순LTV
  4. 건축 사업의 가장 큰 리스크인 미분양 리스크, 미준공 리스크, 자금관리 리스크가 낮은 상품입니다. 상환재원인 분양수익금계좌를 활용하여 시행사 리스크도 낮은것으로 판단되며, 시공사와 시행사의 연대보증 130%로 신용보강을 하여 안전장치를 강화하였습니다. 또한 입주인원이 100%가 되지 않더라도 입주율이 58.5% 이상일 경우 채권확보에 리스크는 현저히 낮은 것으로 판단됩니다.
※소딧은 여신회사 소딧대부를 통해 대출 실행됩니다. 채권양도통지, 근저당 혹은 근저당부 질권 130% 설정합니다.

예상 상환 스케줄

희망 투자금액(최소1만원/단위)

투자에 대한 예상 상환 스케줄입니다.

"회차별 상환액은 대출 기일에 따라 상이할 수 있습니다"

차수 이자 세금 수수료 실 상환액

담보비율(LTV)

구분 금액(원)
분양 수익금 + 계좌잔액 +
추가 차입금 - 필수 사업비
41,148,000,000 원
선순위 금액 17,900,000,000 원
소딧 3,000,000,000 원
잔여금액 20,248,000,000 원
원금LTV 50%


위치정보

소딧등급

  • A+
안전성
수익성
환금성
KB 국민 시세, 실거래가, 실거래가 거래 지수, 부동산 매물 시세, 수익률 등을 고려하여 각 시산 가격을 종합적으로 판단하고, 환금성과 수익성을 나누어 계수를 부여합니다. 이렇게 나온 데이터들을 산술화하여 15단계 등급으로 나누는 자체 평가 시스템을 만들어 이율과 대출 여부를 결정합니다.

투자 유의사항

  • 소딧은 투자의 원금과 수익을 보장하지 않습니다.
  • (주)소딧의 자회사 여신사인 (주)소딧대부와 채무자 간의 대출계약에서 발생한 원리금수취권을 투자자가 매입하는 형태의 상품입니다.
  • 연체 및 추심과 관련하여 (주)소딧대부는 채권관리의 의무를 지며 관련법에 의거하여 대출 채권의 상태에 따라 추심 및 회수 절차를 진행하게 됩니다.
  • 상환 일정 및 상환액 안내, 연체 시 연체이율 및 불이익 안내에 최선을 다하며 장기 연체시 채권 추심 또는 매각 후 투자약관에 의거하여 투자자에게 배분합니다.
  • 투자 신청 취소는 해당 채권의 투자 모집 마감되기 전까지만 가능합니다. 마감 후에는 취소가 불가능합니다.