최종 업데이트: 2026-02-28

경매·공매는 “싸게 사는 것”보다, 사기 전에 손실 포인트를 지우는 게 먼저입니다.

권리분석·명도·자금계획이 한 번만 엇갈려도 수익이 아니라 손실로 가기 쉬워서, 낙찰 전 점검이 더 중요합니다.

결국 안전한 물건은 권리(인수), 점유(명도), 돈(잔금 흐름) 3가지를 동시에 통과합니다.

핵심 비교표

결론: 경매·공매 모두 ‘권리·점유·돈’ 3가지를 동시에 통과해야 안전합니다.

아래 표는 두 시장에서 특히 사고가 나는 지점을 항목별로 비교해, 확인 순서를 빠르게 잡도록 정리했습니다.

이 표의 읽는 법: 물건이 보이면 ‘권리 → 점유(명도) → 돈’ 순서로 체크해, 남는 리스크가 있는지 확인하면 됩니다.

권리분석 핵심

권리분석은 낙찰가를 맞히는 일이 아니라, 내가 추가로 인수할 의무가 있는지 확정하는 작업입니다.

등기사항증명서에서 말소기준권리(통상 선순위 담보권 등)를 먼저 잡고, 그 이후에 남는 권리가 무엇인지 구조를 세웁니다.

이후 임차인의 대항력·우선변제 가능성과 점유관계를 함께 보면서, 보증금·사용권처럼 인수 가능성이 있는 항목을 체크합니다.

• 등기 확인: 소유권, 근저당, 가압류, 압류, 지상권, 지역권, 가처분 등
• 점유 확인: 현황조사서, 임대차 관계 자료, 현장 확인으로 실점유자 파악
• 문구 확인: “인수”, “미납”, “원상복구”, “명도 책임” 등 부담 조항

확인 경로: 대법원 경매정보(사건·물건 자료), 인터넷등기소(등기사항증명서), 공매 포털 공고문/물건상세(기관 공고).

명도 리스크

명도는 협의가 되면 빠르지만, 갈등이 생기면 시간과 비용이 동시에 커지기 쉽습니다.

낙찰 전에는 “누가 왜 점유하는지”를 문서와 현장에서 교차 확인하고, 낙찰 후에는 대화 기록과 합의서를 남겨 분쟁의 여지를 줄입니다.

• 점유자 유형: 소유자, 임차인, 무단점유, 영업시설 등
• 협의 포인트: 연락 가능 여부, 이사 일정, 보증금·시설물 정리 쟁점
• 경고 신호: 주소 불일치, 이해관계자 다수, 강한 거부 반응

확인 경로: 법원 현황조사서, 관리사무소/인근 중개업소 확인, 관할 주민센터 전입세대 관련 확인(가능 범위 및 절차는 기관 안내에 따름).

자금계획 포인트

자금계획의 핵심은 대출 여부보다, 잔금일 전까지 현금 흐름이 끊기지 않게 만드는 데 있습니다.

대출 가능성은 물건 종류·권리상태·낙찰가·개인 조건에 따라 달라질 수 있어, 입찰 전부터 금융기관 상담을 함께 진행하는 편이 안전합니다.

• 즉시 자금: 입찰보증금, 열람·발급 비용, 현장 점검 비용
• 잔금 자금: 실행 시점, 자기자금 투입 순서, 비상자금(플랜B)
• 낙찰 후 비용: 체납관리비·공과금, 수리/원상복구, 명도 관련 비용

확인 경로: 주거래 금융기관(대출 가능 범위/조건), 관리사무소(체납관리비 확인 절차), 관할 지자체 세무부서(체납·부담 관련 안내).

실전 체크리스트

체크를 했는데도 “모르는 부분”이 남는다면, 그 물건은 아직 들어갈 타이밍이 아닐 수 있습니다.

• 등기사항증명서로 말소기준권리를 잡았는가
• 인수 가능한 권리(임차권, 지상권 등) 여부를 문서로 확인했는가
• 점유자와 점유 사유를 최소 2개 경로로 교차 확인했는가
• 공고문/특약의 부담 조항을 읽고, 이해한 문장으로 정리했는가
• 잔금일까지 자금 소스가 확정됐는가(대출·자기자금·플랜B)
• 낙찰 후 비용(관리비·수리·명도)을 “필수/가능성/미정”으로 구분했는가

자주 묻는 질문