부동산 세금 “5/9 전에 팔까” 3단계

부동산 세금은 보통 양도세만 떠올리기 쉬운데, 실제로는 취득세·보유세(종부세)·양도세가 서로 다른 규칙으로 동시에 움직입니다. 그래서 “이번엔 비과세일 것 같아서” 같은 감으로 계약을 밀어붙이면, 나중에 가장 흔하게 터지는 게 신고 오류와 가산세 스트레스예요. 특히 2026년엔 5월 9일이 일정표의 중심이 되면서 “언제 파느냐”가 더 민감해졌습니다.

2026-05-09가 ‘매도 일정표’가 된 이유

정부 발표 기준으로 다주택자 양도세 중과 유예는 2026-05-09를 기준으로 종료 일정이 잡혀 있고, 계약·잔금 기한 같은 보완 방안(예: 일정 기간 내 잔금/양도 조건)이 같이 언급됩니다. 여기서 중요한 포인트는 “5/9 이전이면 무조건 이득”이 아니라, 내 물건이 어떤 조건에 걸리는지(지역·주택 수·계약/잔금 타이밍)에 따라 결과가 달라진다는 점입니다.

한 번만 더 현실적으로 말하면, 매도 결정은 세금이 아니라 시간표에서 시작됩니다. 5/9를 기준으로 전·후 시나리오를 둘로 나누어 놓으면, 그다음부터는 ‘양도만’이 아니라 취득세와 보유세까지 같이 맞춰볼 수 있어요.

사람들이 실제로 ‘망했다’고 말하는 지점 3가지

현장에서 가장 흔한 사고는 “아는 규칙을 다른 세목에 그대로 대입”할 때 생깁니다. 예를 들어 일시적 2주택이라서 양도세 비과세 요건만 맞추면 끝이라고 생각했는데, 취득세는 별도의 중과 판단이 들어가서 예상 밖 부담이 생기는 식이죠. 이 지점이 특히 갈아타기에서 자주 터집니다.

두 번째는 체크 타이밍입니다. 계약하고 나서, 잔금 치르고 나서 “비과세 맞죠?”를 확인하는 패턴이 반복됩니다. 그 순간부터는 절세가 아니라 리스크 관리가 됩니다. 조건 하나만 삐끗해도 본세에 더해 가산세까지 엮일 수 있으니까요.

세 번째는 몇 년 뒤에 오는 연락입니다. 양도세 신고에서 숫자 하나, 기간 계산 하나가 어긋났는데 당장 티가 안 나다가 시간이 지나 정정·추징으로 이어지는 경우가 있습니다. “그때는 맞는 줄 알았다”는 말이 통하지 않는 구간이기 때문에, 처음부터 문서와 일정 기준으로 정리해두는 게 비용을 줄입니다.

5/9 전후로 갈라서 ‘사고를 줄이는’ 3단계 점검

1단계: 날짜를 먼저 쪼개서 ‘전략’을 만든다

가장 먼저 할 일은 “팔지 말지”가 아니라 “언제 팔 수 있는지”입니다. 2026-05-09 이전에 잔금까지 가능한지, 계약만 가능한지, 반대로 5/9 이후로 넘어갈 가능성이 있는지부터 현실적으로 적어보세요. 전·후 시나리오를 둘로 갈라두면 그다음부터 세금 계산이 단순해집니다.

여기서 자주 놓치는 게 계약·잔금 일정입니다. 보완 방안이 ‘계약일 기준’이나 ‘잔금/양도 기한’ 같은 조건을 붙일 수 있기 때문에, “나는 5/9 전에 팔 거야”라는 의지만으로는 부족합니다. 중개사 말로 끝내지 말고, 내 계약서 일정과 제도 조건이 맞물리는지 체크하는 흐름이 필요해요.

2단계: ‘양도세 비과세’와 ‘취득세 중과’를 분리해서 본다

갈아타기에서 가장 위험한 착각은 “일시적 2주택이니까 다 괜찮다”입니다. 양도세는 비과세 예외(예: 임차인 계약 등)로 처분·전입 기간이 늘어날 수 있는 경우가 있지만, 취득세는 같은 예외가 없거나 훨씬 짧게 보기도 합니다. 그래서 양도세에서 ‘연장 가능’이더라도 취득세는 중과로 판단될 수 있습니다.

실행은 단순합니다. 새 집을 취득하는 순간(취득세가 걸리는 시점) 기준으로 “내가 몇 주택으로 잡히는지”와 “중과 배제 요건이 무엇인지”를 따로 적어두세요. 양도세 체크리스트를 복사해 붙이는 순간, 리스크가 커집니다.

3단계: 종부세는 ‘계산 구조’만 고정해도 흔들림이 줄어든다

보유세는 “얼마 나왔다더라”로 접근하면 매년 멘탈이 흔들립니다. 종부세는 큰 틀이 정해져 있어요. 주택 공시가격을 합산한 뒤 공제(1세대 1주택 12억, 그 외 9억)를 적용하고, 공정시장가액비율(주택분 60%)을 곱해 과세표준을 만든 다음 누진세율을 적용하는 흐름입니다. 이 흐름만 머릿속에 고정되면, 공동명의/단독명의를 고민할 때도 무엇이 바뀌는지 보이기 시작합니다.

특히 다주택은 “양도할까 말까”만 생각하다가 보유세가 복병이 되는 경우가 많습니다. 5/9 전후 전략을 세울 때, 보유세를 숫자로 한 번만 시뮬레이션해두면 ‘기다리는 비용’이 현실적으로 보입니다.

상황별로 지금 당장 바꿀 행동 1~3단계

다주택자: 5/9 전에 팔 가능성이 있는 경우

1) 매도 후보 1채를 정하고, 2026-05-09 전·후로 각각 “가능한 계약일/잔금일”을 달력에 박아두세요.
2) 조정대상지역 여부와 주택 수 산정이 어떻게 잡히는지부터 확인합니다. 이 단계에서 조건이 꼬이면, 5/9 이전 매도만 보고 달리는 게 위험해집니다.
3) 세무 검토는 ‘매도 직전’이 아니라 가격 협상 들어가기 전에 하는 게 안전합니다. 협상 구조가 달라지기 때문입니다.

갈아타기·일시적 2주택: 기존 집 처분이 늦어질 수 있는 경우

1) 양도세 비과세 체크리스트와 별도로, 취득세 중과 배제 요건을 따로 종이에 분리해 적으세요.
2) 임차인 계약, 전입 시점, 처분 기한 같은 변수는 “양도세에선 유연해도 취득세에선 딱딱할 수 있다”는 전제를 깔아야 합니다.
3) 새 집 취득일 기준으로 중과가 걸릴 수 있으면, 비용을 반영해 자금 계획을 다시 잡아야 합니다. 이 단계가 빠지면 체감상 ‘세금 폭탄’이 됩니다.

1주택 장기보유: 보유세 스트레스가 큰 경우

1) 종부세는 공제와 공정시장가액비율(주택분 60%)을 반영한 과세표준 흐름부터 잡습니다.
2) 공동명의 전환이나 특례를 고민한다면, “세액이 왜 바뀌는지”를 구조로 확인하는 게 우선입니다.
3) 보유세가 부담이라면 매도 결정도 ‘가격’만이 아니라 보유 기간 동안의 세금 누적으로 같이 비교해야 판단이 흔들리지 않습니다.

마지막 점검 문장 하나로 끝내기

오늘 할 일은 복잡한 계산이 아닙니다. 2026-05-09 전·후로 시나리오 2개를 만들고, 양도세 기준을 취득세에 그대로 대입하지 않으며, 종부세는 계산 구조(공제 → 공정시장가액비율 → 세율)를 고정해두는 것. 이 3가지만 지켜도 부동산 세금에서 ‘절세’보다 먼저 필요한 사고 예방이 됩니다.