최종 업데이트: 2026-02-28
전세사기 상황에서 가장 위험한 건 보증금 자체보다도, 무엇부터 해야 하는지 모르는 사이 시간이 흘러버리는 것입니다.
보증금 회수는 감정싸움이 아니라 절차싸움이라서, 가능한 루트를 먼저 나누면 실패 확률이 확 내려갑니다.
보증보험 가입 여부와 대항력 상태, 그리고 이사 필요 여부만 정리해도 오늘 할 일이 명확해집니다.
지금 상황 진단부터
보증보험 가입 여부가 회수 속도를 가장 크게 가릅니다. 아래 표는 내 상황이 어느 루트에 가까운지 빠르게 판별하는 용도입니다.
체크 항목은 “보험 가입”, “대항력 유지”, “이사 필요” 3가지로만 단순화했습니다.
| 내 상태 | 우선 루트 | 오늘 바로 할 일 |
|---|---|---|
| 보증보험 가입 | 대위변제 준비 병행 | 종료 사실과 반환요구 입증자료 정리 |
| 보증보험 미가입 | 지급명령 또는 소송 | 내용증명 발송과 등기부 점검 |
| 이사 필요 | 임차권등기명령 | 대항력 유지 요건 먼저 확인 |
이 표는 “내가 지금 돈을 받느냐”가 아니라 “권리를 잃지 않고 다음 절차로 넘어가느냐”를 기준으로 읽으면 됩니다.
보증보험 가입 유무로 루트가 갈린다
전세보증금반환보증에 가입돼 있으면, 협상보다 대위변제 요건을 충족해 현금화하는 쪽이 현실적입니다.
반대로 미가입이라면 법적 절차로 집행권원을 만들고, 이후 압류나 경매 등 집행으로 이어질 수 있게 흐름을 고정해야 합니다.
가입 여부가 애매하면 보증서, 보증기관 안내 문자, 가입 확인 화면, 보증료 납부 내역 중 하나라도 찾아 “가입 사실”부터 확정하세요.
확인 경로: 한국주택금융공사 전세지킴보증 안내, 확인일 2026-02-28
전입신고 확정일자 점유 체크
전입신고와 확정일자, 그리고 실제 점유는 임차인의 대항력과 우선변제를 좌우하는 핵심 요소입니다.
이사 계획이 있거나 이미 퇴거했다면, “대항력 유지가 끊기지 않았는지”부터 재확인해야 합니다.
- 주민등록등본으로 전입일 확인
- 계약서 확정일자 표시 확인
- 현재 점유 상태와 퇴거 일정 정리
법적 루트 5단계
1 서류 확보
기본 세트는 임대차계약서, 보증금 이체내역, 주민등록등본, 확정일자 자료, 등기부등본입니다.
여기에 집주인과 주고받은 메시지, 통화 녹취, 중개 관련 자료가 있으면 “반환요구”와 “경위”를 입증하는 데 도움이 됩니다.
2 내용증명 반환요구
내용증명은 항의문이 아니라 “계약이 종료됐고 언제까지 반환하라”는 타임라인을 공식화하는 장치입니다.
임대인이 잠적했거나 대화를 회피할수록, 기록이 남는 방식으로 요구 사실을 남기는 게 다음 절차에서 유리해집니다.
3 임차권등기명령
이사를 가야 하는데 보증금이 막혔다면, 임차권등기명령으로 권리를 유지한 채 퇴거를 검토하는 흐름이 자주 사용됩니다.
핵심은 “그냥 나간 퇴거”가 아니라, 권리를 남기고 나가는 퇴거가 되도록 순서를 잡는 것입니다.
4 지급명령 소송 선택
지급명령은 상대가 이의하지 않으면 빠르게 확정될 수 있지만, 이의가 나오면 소송으로 넘어갑니다.
상대가 버틸 가능성이 높으면 처음부터 보증금반환소송으로 가는 편이 효율적인 경우도 있습니다.
확인 경로: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보, 주택임대차 보증금 회수 안내, 확인일 2026-02-28
5 강제집행 압류 경매
지급명령 확정이나 판결 등 집행권원이 생기면, 예금이나 급여 등 채권 압류·추심, 부동산 경매 진행과 배당요구가 현실적 옵션이 됩니다.
이미 경매가 진행 중이라면 “배당요구” 시점과 준비서류를 놓치지 않는 것이 중요합니다.
오늘 결론
이 순서만 지켜도 다음 절차가 훨씬 단단해집니다.
대위변제 현금화
대위변제 흐름 서류
보증기관 대위변제는 “임차인이 요건을 갖추면 보증기관이 먼저 지급하고, 이후 임대인에게 구상”하는 구조입니다.
그래서 준비 포인트는 단순히 피해 사실이 아니라, 임대차 종료와 반환요구, 미지급 상태를 서류로 묶어 제출하는 데 있습니다.
- 임대차계약서와 보증서
- 전입 및 확정일자 확인 자료
- 반환요구 입증자료(내용증명 등)
- 미지급 확인에 도움이 되는 거래 내역
거절되는 대표 사유
대위변제에서 흔히 막히는 지점은 “종료 요건이 불명확한 경우”, “반환요구 기록이 약한 경우”, “권리관계나 주택 조건이 보장 범위와 충돌하는 경우”입니다.
서류가 부족하면 보증기관이 요구하는 보완자료를 다시 준비해야 해서, 처음부터 제출 세트를 깔끔하게 만드는 편이 좋습니다.
확인 경로: 한국주택금융공사 전세지킴보증 안내, 확인일 2026-02-28
특별법 피해자지원
피해자 요건 핵심
특별법 지원은 “피해자 등 결정”을 통해 경·공매, 주거, 금융 지원을 검토할 수 있게 되는 구조로 안내됩니다.
실무에서는 전입과 확정일자 등 기본 요건을 갖췄는지, 그리고 계약 경위와 피해 정황을 서류로 설명할 수 있는지가 중요하게 작동합니다.
확인 경로: 전세사기피해자 지원 안내(정부 공식 안내), 확인일 2026-02-28
지원항목 놓치기
지원 항목은 경·공매 관련 지원, 주거 지원, 금융 지원으로 나뉘어 안내되는 경우가 많아 “내가 필요한 지원이 어디에 속하는지”부터 분류하는 게 좋습니다.
- 경·공매 진행 상황과 내 권리 상태 정리
- 임시 거처가 필요한지, 계속 거주가 가능한지 결정
- 전세대출·대환·신용 관련 지원 항목 존재 여부 확인
최근 논의 체크
추가 지원 방식에 대한 논의는 수시로 바뀔 수 있으므로, “내가 지금 당장 신청 가능한 제도”와 “추후 변경 가능성이 있는 논의”를 분리해서 봐야 합니다.
확정된 제도는 공식 안내문 기준으로만 판단하고, 논의 단계는 참고 수준으로만 두는 것이 안전합니다.
FAQ
Q. 집을 나가면 보증금 못 받나요?
Q. 지급명령이 소송보다 무조건 빠른가요?
Q. 집주인이 잠적했는데 뭘 먼저 해야 하나요?
Q. 보증보험이 없으면 답이 없나요?
Q. 전세사기 피해자 인정은 어떻게 신청하나요?
Q. 임차권등기명령은 언제 신청하는 게 좋나요?
Q. 내용증명은 꼭 보내야 하나요?
Q. 보증기관 대위변제는 어디서부터 막히나요?
결론 오늘 할 일
보증금 회수는 “좋은 말”보다 “서류와 순서”가 현실적으로 강합니다.
보험 가입자는 대위변제 요건을 맞추는 데 집중하고, 미가입자는 지급명령 또는 소송으로 집행권원을 만드는 쪽으로 빠르게 고정하는 게 좋습니다.
오늘은 계약서·등본·확정일자·이체내역·등기부등본을 한 폴더로 모으고, 반환요구 내용증명으로 타임라인을 먼저 잠그면 됩니다.